“商改住”调整再出江湖,深圳多措并举保住宅供应|配建_网易订阅
21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道在第四轮集中供地开启之前,深圳将多宗地块进行了规划调整。根据《深圳特区报》,近日,深圳市规划和自然资源局发布通告,对多宗优质项目用地进行“商改住”规划调整,涉及福田、宝安、龙岗、光明、龙华等片区。以此,深圳将进一步优化供地空间布局,促进城市功能中心职住平衡与产城融合,多渠道保障住房供给,完善片区公共服务配套设施。近年来,深圳多措并举保障住宅供应,“商改住”是重要途径之一。今年5月,深圳坪山、宝安也曾经将多宗商业用地调整为居住用地。“十四五”期间,深圳将建设筹集住房89万套(间),其中公共住房54万套(间),在“十三五”期间保持供应放量的基础上,再度大幅提升。受此推动,深圳房地产市场也保持平稳健康发展。再度“商改住”深圳本次涉及“商改住”的地块,有不少区位和配套等均十分优质的地块。例如,深圳国际会展城KF02-11地块,原规划用地性质为商业用地。调整后,这宗地块分为两宗,包括一宗容积率为4.6、用地面积为1.11万平方米的二类居住用地,配建社区体育活动场地、便民服务站等;以及一宗容积率为4.3、用地面积为1.4万平方米的二类居住用地,配建幼儿园、文化活动室。光明、龙华等区域也有类似的规划调整。其中,光明中心地区法定图则02-49地块,原规划用地性质为商业用地,根据深圳市委市政府关于加大居住用地供应的决策部署,为加快推进招拍挂出让工作,调整后,这宗地块调整为二类居住用地,配建设施新增1处公共服务用房、1处社区儿童游戏场地。以此来看,在深圳本次“商改住”的规划调整中,除了增加居住用地供应以外,为了节约集约利用土地,还增加了不少公共配套与设施的配建,以此优化和完善片区公共服务能力。实际上,提升片区公共服务能力是“商改住”的考量之一,另外为了兼顾职住平衡,交通设施周边的居住用地供应也在提速。根据《深圳特区报》,深圳本次还集中加大轨道交通设施周边居住用地供应力度。其中,龙岗区大运枢纽站及其周边地区法定图则02标准控制单元,原主导功能为居住、科研设施,总容积109.0万平方米,其中存量建设用地增量7.5万平方米。调整后,02单元主导功能调整为居住、工业,总容积调整为145.96万平方米,其中存量建设用地增量调整为44.46万平方米。而深圳中心区福田在深圳市城市规划委员会授权、深圳市规划和自然资源局福田管理局审批后,也新增了3处居住用地,其中一宗位于景田、其余两宗位于梅林,这三宗用地全部用于公共住房建设。多举措保供应近年来,在住宅用地的供应之上,深圳频繁发力。2021年7月,深圳市规划和自然资源局起草《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》(征求意见稿),其中明确对于原批准用途为居住的土地整备留用地,可提高开发强度,超批复规模部分可用于建设可售的公共住房;对于原批准用途为商业的土地整备留用地,可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途。这是深圳首次明确允许商业用地调整为居住用地。深圳允许调规的背景是,深圳商业用地有一定过剩。根据第一太平戴维斯2022年10月19日发布数据,2022年第三季度,深圳全市甲级写字楼物业市场总存量环比上升1.3%,至964.0万平方米。第一太平戴维斯预计,2022年第四季度深圳还将有六个新项目交付入市,为市场带来约54.8万平方米的新增供应;“鉴于新增供应可观,市场去化仍将承压,全市空置率预计继续上升。”此种背景下,将商业用地调整为居住用地,既能够改善商业用地过剩的问题,也能够起到职住平衡的目的。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,将商业性质的土地变更为居住用地是深圳二次房改的保障措施之一,其要达到两个目的,一是要将居住用地的规模占到30%左右,二是要将公共住房的占比要提到60%,“商改住”举措对解决这些问题也有帮助。实际上,在本次居住用地调规之前,深圳已经有多次类似的行动。今年5月17日,深圳市规划和自然资源局对坪山、宝安的多个区域土地进行规划调整,其中宝中3宗商业办公用地被调整为1宗二类居住用地以及1宗商住混合用地;坪山竹坑的一宗混合商住用地,则被调整为纯二类居住用地。在多重举措的保证下,深圳居住用地供应持续放量。根据深圳市规划和自然资源局于10月10日公布的存量住宅用地信息,深圳市存量住宅用地项目总数612个,存量用地总面积1159.98公顷,其中未动工土地面积334.11公顷、已动工土地面积825.87公顷。已动工土地面积中未销售土地面积329.51公顷。